Hiện nay, cho thuê nhà ngày càng trở nên phổ biến hơn trong cuộc sống hàng ngày của nhiều gia đình, đó cũng dần trở thành một trong những nguồn thu nhập chính của họ. Liệu rằng việc cho thuê nhà chỉ đơn giản là hàng tháng sẽ nhận được một số tiền đều đặn từ người thuê hay lại phát sinh ra nhiều vấn đề khác mà bạn cần phải đề phòng.
Sau đây Seal Law sẽ chia sẻ cho bạn một số rủi ro cần tránh và cách thức giải quyết từng vấn đề một cách hợp lý nhất.
- Ý thức của người thuê nhà ở:
Khi cho thuê nhà đồng nghĩa với việc bạn cần phải chấp nhận những rủi ro khi giao tài sản của mình cho người khác. Ý thức của khách hàng là một trong những vấn đề mà bên thuê nhà rất cần quan tâm, đối với người thuê có ý thức thì đấy là một điều vô cùng tốt đối với gia đình bạn, tuy nhiên, khi gặp người thuê thiếu ý thức thì lại phát sinh ra nhiều vấn đề rắc rối.
- Vấn đề vệ sinh chung: Sau khi hết hợp đồng và khách thuê không có nhu cầu tiếp tục thuê nữa thì họ sẽ chuyển đi, khi đó bạn cần sửa sang và dọn dẹp lại phòng/ nhà cho thuê để thu hút và tìm người thuê mới. Tuy nhiên khi đến dọn dẹp và sửa chữa bạn liệu có vui khi phát hiện nhà/ phòng cho thuê rất bừa bộn và nhiều rác sinh hoạt.
- Người thuê tự ý thay thế, sữa chửa hoặc làm hư hỏng đồ nội thất: Đôi khi những khách hàng đến thuê họ muốn trang trí lại, hoặc thay đổi một số đồ dùng trong phòng/nhà sau khi thuê để tạo không gian riêng tuy nhiên không hỏi qua sự đồng ý của bạn. Điều này cũng là một trong những vấn đề mà bạn có thể sẽ gặp phải khi cho thuê nhà.
- Không chịu thanh tóan khi khi đến hạn trả tiền thuê phòng: Đây cũng là một trong các vấn đề nan giải khi gặp phải những khách hàng thiếu ý thức.
- Và còn rất nhiều các vấn đề khác nữa.
Đề xuất giải quyết của Seal Law:
- Trước khi cho thuê nhà, bạn cần phải làm biên bản ghi nhận hiện trạng, đồ đạc, nội thất và có xác nhận của người thuê, trong trường hợp thấy cần thiết bạn có thể mời thêm cơ quan thừa phát lại để lập vi bằng ghi nhận hiện trạng về việc bàn giao nhà hoặc lập hợp đồng thuê nhà có công chứng. Đây chính là một cơ sở quan trọng để giải quyết vấn đề đền bù thiệt hại sau này.
- Hợp đồng cho thuê nhà cần phải có những điều khoản ràng buộc về vệ sinh cũng như việc thay thế, sữa chữa nội thất.
- Yêu cầu khách hàng đặt cọc trước khi chuyển tới nhằm làm giảm thiệt hại cho chủ nhà.
- Khách thuê lại nhà và sử dụng với mục đích khác.
Nhiều trường hợp sau khi thuê nhà thì khách hàng lại tiền hành cho thuê lại nhằm kiếm thêm thu nhập từ giá chênh lệch, rủi ro này rất dễ xảy ra đối với nhà nguyên căn, căn hộ chung cư. Thường thì khách hàng sẽ ký hợp đồng dài hạn với bạn và sẽ cho người khác thuê lại mà không có sự đồng ý của bạn.
Đa số hợp đồng cho thuê nhà hiện nay đều có điều khoản quy định về mục đích sử dụng của bên thuê, tuy nhiên nhiều người không chú trọng về vấn đề này nên khó quản lý tài sản của mình.
Đề xuất giải quyết của Seal Law:
- Trong hợp đồng cần làm rõ các điều khoản về hoạt động kinh doanh mà người thuê được phép. Cần thỏa thuận trước về mức phạt nếu bên thuê có tình vi phạm.
- Cần làm rõ nội dung, bên thuê nhà có được phép cho thuê lại không, việc này cần thể hiện rõ ràng trong hợp đồng.
- Khách thuê nhà vi phạm pháp luật và chủ nhà bị liên đới chịu trách nhiệm:
Trường hợp này vẫn có thể sẽ xảy ra nếu như việc người thuê nhà tàng trữ, sử dụng trái phép chất ma túy, đánh bạc trái phép,… Mặc dù bạn không liên quan đến việc này những đó cũng là một trong những rủi ro mà bạn có thể sẽ gặp phải.
Đề xuất giải quyết của Seal Law:
- Khi phát hiện hành vi vi phạm pháp luật đang diễn ra tại nhà mà bạn cho thuê, hãy báo ngay với cơ quan chức năng.
- Cần lưu ý và thêm vào các điều khoản trong hợp đồng cho thuê nhà. Đặc biệt là quyền và nghĩa vụ các bên, cần phải đề ra các điều khoản buộc người thuê nhà sẽ chịu hoàn toàn trách nhiệm nếu như thực hiện hành vi vi phạm pháp luật hoặc trái với hợp đồng đã ký.
- Cân nhắc xem đối tượng cho thuê là người như thế nào.
- Chú ý các loại thuế phải nộp:
Hiện pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản không yêu cầu cá nhân, hộ gia đình cho thuê nhà phải đăng ký thành lập doanh nghiệp. Tuy nhiên, họ phải đăng ký hộ kinh doanh và kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế. Việc kê khai và nộp thuế đầy đủ không những thực hiện nghĩa vụ của công dân mà còn giúp bên cho thuê nhà tránh những rủi ro đối với pháp luật từ hành vi trốn thuế.
Khi cho thuê nhà bạn có thể sẽ phải nộp 3 loại thuế, đó là: Thuế môn bài, thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng.
Các loại thuế này được quy định tại Điều 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định về điều kiện, doanh thu và tỷ lệ thuế phải nộp khi cá nhân cho thuê nhà và Nghị định 39/2016/NĐ-CP, cụ thể như sau:
- Thuế môn bài:
Theo khoản 2 Điều 4 Nghị định 139/2016/NĐ-CP cá nhân, hộ gia đình hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ phải nộp lệ phí môn bài với mức tiền như sau:
| STT | Doanh thu (Triệu đồng/ năm) | Lệ phí phải nộp |
| 1 | Trên 500 | 01 triệu đồng |
| 2 | Từ 300 – 500 | 500.000 đồng |
| 3 | Từ 100 – 300 | 300.000 đồng |
Doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài đối với cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình là tổng doanh thu tính thuế TNCN.
Như vậy, nếu có thu nhập từ > 100 triệu đồng thì số tiền chủ nhà là hộ gia đình, cá nhân phải nộp:
Tiền thuế, phí phải nộp = ( Doanh thu x 10% ) + Lệ phí môn bài
- Thuế Giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân: căn cứ theo khoản 2 Điều 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC như sau:
Tỷ lệ thuế tính trên doanh thu:
– Tỷ lệ thuế GTGT là 5%
– Tỷ lệ thuế TNCN là 5%
Xác định số thuế phải nộp
Theo điểm c khoản 2 Điều 4 Thông tư 92/2015/TT-CP số thuế phải nộp khi cho thuê nhà được tính như sau:
| Số thuế GTGT phải nộp | = | Doanh thu tính thuế GTGT | x | 5% |
| Số thuế TNCN phải nộp | = | Doanh thu tính thuế TNCN | x | 5% |
Như vậy, nếu cho thuê nhà mà có thu nhập từ 100 triệu đồng/năm thì tổng số thuế TNCN và thuế GTGT phải nộp là 10% doanh thu.
Trân trọng./.
Thanh Sơn – Công ty Luật Seal Law
