Trong giai đoạn hiện tại có khá nhiều tài sản là nhà hay lô đất đang được rao bán và không ít trong số đó là tài sản đang thế chấp tại ngân hàng. Vì cơ bản tình hình kinh tế hiện tại nhiều người bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh, do đó họ phải bán những tài sản đang thế chấp trong ngân hàng để trả nợ và thường giá cho loại bất động sản này sẽ rẻ hơn thị trường rất nhiều. Tuy nhiên việc mua bán không thể tiến hành như bình thường mà sẽ có điều kiện kèm theo. Vậy, muốn mua nhà đất có sổ đỏ đang thế chấp tại ngân hàng cần chú ý điều kiện gì?
Trong bài viết này, Seal Law muốn chia sẻ một số lưu ý về điều kiện khi mua nhà đất có sổ đỏ đang thế chấp tại ngân hàng.
Căn cứ pháp lý
– Bộ luật Dân sự năm 2015;
– Luật Đất đai năm 2013.
1. Được sự đồng ý của bên nhận thế chấp.
Điều 320 Bộ luật dân sự 2015 quy định về nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản trong đó bên thế chấp: “Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.”
Dẫn chiếu từ quy định trên, Khoản 4 và Khoản 5 Điều 321 Bộ luật dân sự 2015 quy định về quyền của bên thế chấp như sau:
“4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.
Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.
5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật”.
Như vậy, pháp luật cho phép và công nhận việc mua, bán nhà, đất đang được thế chấp tại ngân hàng nếu được sự đồng ý của ngân hàng.
Do đó, điều kiện tiên quyết khi mua nhà đất đang thế chấp là phải được sự đồng ý của Ngân hàng. Bên mua yêu cầu bên bán dẫn trực tiếp đến ngân hàng gặp nhân viên tín dụng đang thụ lý hồ sơ vay để xác minh các vấn đề sau:
- Xác định nhà đất đó có đúng là đang được thế chấp tại ngân hàng hay không?
Yêu cầu người bán cung cấp Hợp đồng thế chấp.
Yêu cầu ngân hàng cho xem GCN bản gốc.
Chú ý: Khi BĐS được thế chấp tại ngân hàng, ngân hàng sẽ ghi rõ trực tiếp vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) hoặc đính kèm một tờ giấy riêng (tờ giấy này và GCN có đóng dấu giáp lai của cơ quan đăng ký đất đai). Các thông tin này được thể hiện ở mặt số 3 hoặc số 4 của GCN. Khi tài sản đang được thế chấp hợp pháp thì bên nhận thế chấp giữ bản chính và được cơ quan có thẩm quyền đóng dấu và ghi dòng chữ: “Đã thế chấp quyền sử dụng đất cho ngân hàng… theo hợp đồng số…”.
- Xác định nhà đất này có mua bán được không?
Kiểm tra dư nợ và tiến độ trả lãi của bên bán với ngân hàng, xác định số tiền để có thể rút được sổ đỏ ra. Cần chắc chắn rằng bên bán đã trả lãi đúng thời hạn và tài sản chưa bị xử lý nợ xấu. Nhiều trường hợp bên bán đã không trả khoản vay quá thời hạn thế chấp và ngân hàng buộc phải đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo việc thu hồi nợ.
Sau khi đã chắc chắn các vấn đề trên, hai bên sẽ làm việc với ngân hàng để thỏa thuận phương án mua bán. Có 2 phương án để tiến hành đó là:
+ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và khi đó bên có nghĩa vụ trả khoản tiền vay cho ngân hàng là bên nhận chuyển nhượng.
+ Đặt cọc trước cho ngân hàng và sau đó nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau.
Thông thường, nếu như chưa trả được khoản vay thì hầu hết các Ngân hàng đều không cho phép bên thế chấp quyền sử dụng đất được trả lại sổ đỏ để thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng được vì rủi ro xảy ra là rất cao. Do đó thực tế ngân hàng chỉ chấp nhận đi theo phương án thứ 2 là: Tiến hành kí biên bản thoả thuận ba bên, gồm bên mua, bên bán và ngân hàng. Trong đó, ngân hàng đồng ý cho bên bán được bán nhà, đất đang thế chấp; thoả thuận về thanh toán tiền mua nhà giữa bên mua và bên bán; thoả thuận thanh toán khoản nợ vay với ngân hàng.
2. Đất đủ điều kiện mua bán chuyển nhượng.
Ngoài điều kiện được ngân hàng đồng ý cho mua bán chuyển nhượng, bên mua cần quan tâm tới việc thẩm định thực trạng nhà đất định mua.
Căn cứ Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận.
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài ra, tùy từng loại đất lại có một điều kiện khác kèm theo mà người mua cần chú ý.
Ví dụ: Căn cứ Điều 191. Luật Đất đai 2013
“3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.”
Đây là vấn đề cốt lõi rất cần quan tâm, quyết định tới việc mua bán có hợp pháp hay không nhưng nhiều bên mua nhà đất đang thế chấp chủ quan, ít chú ý tới vì luôn nghĩ: Việc mua nhà đất thế chấp khá an toàn khó phát sinh tranh chấp hay dính tới các vấn đề pháp lý vì đã được ngân hàng thẩm định trước khi nhận thế chấp. Tuy nhiên trên thực tế vẫn xảy ra các trường hợp: Thời điểm ngân hàng thẩm định với thời điểm tiến hành giao dịch là khác nhau. Có thể là 1 năm trước đất này chưa có tranh chấp, tới thời điểm mua bán lại phát sinh. Hoặc có thể đất khi thế chấp chưa vướng quy hoạch, tới giai đoạn mua bán nhà nước lại quy hoạch.
Do đó bên mua phải thẩm định lại một lần nữa các vấn đề này để tránh được những rủi ro.
Trên đây là tư vấn của Seal Law về vấn đề “Mua nhà đất có sổ đỏ đang thế chấp tại ngân hàng, người mua cần lưu ý điều kiện gì?”. xác định được vấn đề nêu trên người mua sẽ không bị mất đi những khoảng tiền vô lý, việc làm này cũng giúp người mua lựa chọn được những khu đất an ninh. Ngoài ra, có thể tránh những trường hợp xung đột không đáng có khi xảy ra rủi ro. Kiểm tra nhà đất giúp tạo ra một thị trường bất động sản an toàn. Nếu khách hàng có bất kỳ thắc mắc hay cần thêm thông tin chi tiết, xin hãy liên hệ số tổng đài 1900.6363.89 để được Seal Law tư vấn miễn phí, chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ.
Rất mong nhận được sự hợp tác của khách hàng!
Trân trọng!
Tags
bất động sản, điều kiện mua bán chuyển nhượng, nhà đất đang thế chấp
