Hiện nay, việc mua bán nhà, đất diễn ra hết sức phổ biến. Tuy nhiên, với trường hợp chưa có Giấy chứng nhận thì không phải ai cũng biết hướng xử lý trước khi tiến hành giao dịch mua bán.
1. Quy định chung về điều kiện chuyển nhượng nhà, đất khi chưa có Giấy chứng nhận
Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất muốn thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải đáp ứng những điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kếquy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất
2. Những trường hợp không cần có Giấy chứng nhận vẫn được phép chuyển nhượng
Nhà đất khi chưa có sổ vẫn có thể được chuyển nhượng khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
- Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013).
- Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế” (khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013).
3. Hướng dẫn chuyển nhượng nhà, đất khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất
3.1. Thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất
Việc thực hiện thủ tục được thực hiện theo các bước sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Theo khoản 1 Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT hộ gia đình, cá nhân khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất chuẩn bị 01 bồ hồ sơ như sau:
- Đơn đăng ký, cấp giấy chứng nhận theo mẫu số 04a/ĐK;
- Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
- Giấy tờ về tài sản gắn liền với đất như: Giấy chứng nhận về quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận công trình xây dựng không phải là nhà ở, chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm (nếu có tài sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu cùng với cấp Sổ đỏ cho đất).
Bước 2: Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, tiên hành nộp hồ sơ;
Bước 3: Cơ quan quản lý sẽ tiếp nhận và giải quyết hồ sơ
Bước 4: Trả kết quả
3.2. Quy trình mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất sau khi có sổ
Khi người sử dụng đất (bên bán) có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và có đủ các điều kiện khác để thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên thực hiện theo trình tự sau đây:
Bước 1: Lập và công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Trong bước này cần chuẩn bị hồ sơ cũng như địa điểm tiến hành công chứng các loại giấy tờ trong mua bán quyền sử dụng đất
Bước 2: Thực hiện kê khai nghĩa vụ tài chính
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên phải kê khai thông qua các giấy tờ sau:
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;
- Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ;
- Bản sao, bản chụp sổ đỏ và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó;
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, lệ phí (nếu có).
- Thời điểm nộp hồ sơ kê khai này thông thường cùng với thời điểm nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ.
Bước 3: Tiến hành nộp hồ sơ sang tên
Theo khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (sửa đổi bởi khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT) hồ sơ sang tên sổ đỏ gồm:
- Đơn đăng ký biến động;
- Bản gốc Sổ đỏ;
- Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng.
Cơ quan có thẩm quyền xác định các khoản thuế, lệ phí mà người sang tên Sổ đỏ phải nộp và thông báo cho người sang tên sổ đỏ.
Bước 4. Trả kết quả
Thời hạn sang tên Sổ đỏ:
- Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.
- Thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
- Tư vấn điều kiện để được chuyển nhượng nhà, đất khi đất chưa có sổ;
- Tư vấn quy trình, các bước thực hiện khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Hỗ trợ thực hiện soạn thảo hợp đồng mua bán, hơp đồng đặt cọc cho khách hàng;
- Đại diện ủy quyền thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Tư vấn quy định của pháp luật dựa trên những nội dung, yêu cầu của khách hàng
Liên hệ ngay qua số: 1900 6363 89 để được hỗ trợ tư vấn.
Tags
đất, giấy chứng nhận, mua bán
