Hiện nay, việc mua bán/ chuyển nhượng nhà, đất đang thế chấp ngân hàng rất phổ biến bởi có mức giá rẻ hơn so với thị trường; đồng thời bên mua phần nào cũng an tâm hơn vì nhà, đất định mua không nằm trong quy hoạch hoặc gặp các vấn đề pháp lý bởi ngân hàng đã kiểm tra, xem xét kỹ trước khi nhận thế chấp. Tuy nhiên, điều này cũng tiềm ẩn không ít rủi ro và khá là phức tạp bởi liên quan tới ba bên. Do đó hãy tham khảo bài viết sau đây để được Seal Law tư vấn Quy trình mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng an toàn nhất.
Căn cứ pháp lý
Bộ luật Dân sự năm 2015;
Luật Đất đai năm 2013;
Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01 tháng 9 năm 2017 của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm.
1. Quy định pháp luật:
Điều 320 Bộ luật dân sự 2015 quy định về nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản trong đó bên thế chấp: “Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.”
Dẫn chiếu từ quy định trên, Khoản 4 và Khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về quyền của bên thế chấp như sau:
“4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.
Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.
5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật”.
- Như vậy, pháp luật cho phép và công nhận việc mua, bán nhà, đất đang được thế chấp tại ngân hàng nếu được sự đồng ý của ngân hàng.
2. Quy trình mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng
Bước 1: Lập thoả thuận ba bên.
Bên mua và bên bán phải đến ngân hàng xin sự đồng ý của ngân hàng.
Thông thường, nếu như chưa trả được khoản vay thì hầu hết các Ngân hàng đều không cho phép bên thế chấp quyền sử dụng đất được trả lại sổ đỏ để thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng được vì rủi ro xảy ra là rất cao. Do đó thực tế, chỉ khi nhận tiền đặt cọc trước, ngân hàng mới cho rút sổ để giải chấp.
- Trước hết hai bên sẽ kiểm tra dư nợ và xác định số tiền bao nhiêu để có thể rút sổ đỏ ra, sau khi xác định xong cần làm rõ với ngân hàng thủ tục cắt nợ, giải chấp và cụ thể là bao lâu có thể giải quyết xong được vì mỗi ngân hàng thì có quy định khác nhau.
- Sau khi đã rõ về quy trình, các bên tiến hành ký Biên bản thoả thuận ba bên, gồm bên mua, bên bán và ngân hàng. Trong đó, ngân hàng đồng ý cho bên bán được bán nhà, đất đang thế chấp; thoả thuận về thanh toán tiền mua nhà giữa bên mua và bên bán; thoả thuận thanh toán khoản nợ vay với ngân hàng.
Lưu ý: Các văn bản do ngân hàng ký phải do người đại diện có thẩm quyền của ngân hàng ký tên và đóng dấu. Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình, bên mua cần đọc kỹ biên bản, các điều khoản thỏa thuận phải cụ thể, rõ ràng, ghi rõ trách nhiệm và nghĩa vụ của các bên, các trường hợp phát sinh khác.
Bước 2. Bên mua nộp tiền vào tài khoản mở tại ngân hàng để thanh toán số nợ của bên bán. Ngân hàng ký lệnh giải chấp.
Bên mua nộp tiền vào tài khoản mở tại ngân hàng, yêu cầu ngân hàng phong toả tài khoản và chỉ mở phong tỏa tài khoản khi các bên đã hoàn tất thủ tục chuyển nhượng nhà, đất (thoả thuận này ghi rõ trong Biên bản thoả thuận ba bên nêu trên). Bên mua cần lưu giữ lại các giấy tờ đã thanh toán, làm việc tại ngân hàng để đề phòng rủi ro sau này (nếu có).
Khi đã thanh toán nợ cho ngân hàng, ngân hàng sẽ trả bạn những giấy tờ như:
- Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Văn bản đồng ý xóa thế chấp của ngân hàng (hoặc là thông báo thanh lý, giải tỏa tài sản đảm bảo)
Bước 3: Xóa đăng ký thế chấp
Hai bên sau khi đã nhận được giấy tờ trên, tiến hành xoá đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Lưu ý:
Về nguyên tắc ai là người có yêu cầu, người đó có trách nhiệm đi xóa đăng ký trừ trường hợp giữa ngân hàng và người thế chấp có thỏa thuận khác, thường là người thế chấp sẽ làm thủ tục này sau khi có văn bản xác nhận của ngân hàng về việc giải chấp và việc thanh lý hợp đồng. Tuy nhiên, sẽ rủi ro cho bên mua trong trường hợp sau khi xóa thế chấp bên bán không tiếp tục bán, sổ đỏ chủ đất đã cầm.
Để tránh trường hợp xảy ra, bản thân người mua phải là người chủ động làm thủ tục này, khi ký hợp đồng thỏa thuận và đặt cọc, bên bán và bên mua phải ký ngay giấy ủy quyền từ bên bán cho bên mua mục đích thay bên bán tiến hành thủ tục đăng ký xóa thế chấp. Sau khi cầm được sổ đỏ thì giao dịch sẽ chắc chắn hơn.
Thủ tục xóa đăng ký thế chấp sổ đỏ mới nhất !
Bước 4: Thực hiện thủ tục mua bán/ chuyển nhượng nhà, đất như bình thường.
- Soạn thảo và công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Phòng công chứng thuộc UBND cấp xã/phường/thị trấn hoặc Văn phòng công chứng.
- Nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ tại Chi cục thuế quận, huyện nơi có bất động sản.
- Thực hiện sang tên tại Phòng đăng ký đất đai cấp quận/huyện/thị xã; hoặc Văn phòng đăng ký đất đai – Sở Tài nguyên và môi trường.
Trên đây là tư vấn của Seal Law về vấn đề “Quy trình mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng”. Nếu khách hàng có bất kỳ thắc mắc hay muốn được hỗ trợ, xin hãy liên hệ số tổng đài 1900.6363.89 để được Seal Law tư vấn.
- Tư vấn các thủ tục, vấn đề pháp lý liên quan đến thủ tục xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
- Soạn thảo đơn từ, hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán nhà đất đúng quy định pháp luật;
- Nhận ủy quyền trực tiếp thực hiện yêu cầu của khách hàng nhằm đảm bảo quyền và lợi ích của khách hàng cũng như trực tiếp làm việc với các cơ quan có thẩm quyền liên quan tới giao dịch mua bán nhà đất;
- Thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán;
- Tư vấn quy định của pháp luật dựa trên những nội dung, yêu cầu của khách hàng
Rất mong nhận được sự hợp tác của khách hàng!
Trân trọng!
Tags
bất động sản, mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng, Quy trình mua bán đất đang thế chấp, sổ đỏ đang thế chấp
